Den Wert einer Immobilie zu ermitteln ist ein Vorgang, der in unserer Gesellschaft aus zahlreichen Gründen erfolgt. Sehr häufig wird eine solche Immobilienbewertung deshalb durchgeführt, weil jemand seine Wohnung oder sein Haus veräußern möchte. Da interessiert natürlich der maximale Verkaufspreis, der sich erzielen lässt. Bei der Gestaltung haben die Besitzer quasi freie Hand.
Es gibt jedoch auch Situationen, wo auf andere Verfahren zurückgegriffen werden muss. Diese treten auf, wenn ein Erbe ansteht oder eine Insolvenz. In dem Fall muss jemand ein Gutachten erstellt welches sich auf greifbare Kriterien stützt. Der Verkehrswert wird dabei mit einer juristisch validierten Methode berechnet. Der Gutachter kann dadurch sinnvoll begründen, warum dieser oder jener Wert dabei herausgekommen ist.
Wir zeigen auf, welche verschiedenen Methoden zum Einsatz kommen, auf welche Grundlagen sie sich stützen und welche Unterschiede sie zu Tage bringen.
Immobilienbewertung – Welche Verfahren gibt es?
Den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu berechnen ist für Laien ein Buch mit sieben Siegeln. Woran richtet man sich aus?
Barwert-Methode
Aus betriebswirtschaftlichen Sicht ist es zum Beispiel so, dass ausschließlich die Einnahmen interessieren, die sich mit einem Objekt erzielen lassen. Faktoren wie Lage, Zustand, der Preis vergleichbarer Objekte, die Nähe der öffentlichen Verkehrsmittel – sie alle spielen in dem Fall keinerlei Rolle. Es wird lediglich eine Kalkulation erstellt über die zu erwartenden Auszahlungen und die erzielbaren Einzahlungen.
- Auszahlungen: Kaufpreis, Maklerprovision, Notar, Grunderwerbssteuer, Betriebskosten
- Einzahlungen: Mieten, Verkaufspreis
Es erfolgt eine Einschätzung von möglichen Miet- und Preissteigerungen. Anschließend werden die Beträge abgezinst, das ergibt den sogenannten Barwert. Das ist notwendig, denn immerhin erstrecken sich Immobilieninvestments über mehrere Jahre. Die Experten für Immobilienbewertung Dresden betonen, dass der verwendete Zinssatz dabei ein nicht unbedeutender Einflussfaktor ist. Er kann das Ergebnis der Berechnung entscheidend beeinflussen. Deswegen ist es auch so, dass bei niedrigen Zinsen Investoren bereit sind einen höheren Verkaufspreis zu bezahlen als in Zeiten hoher Zinsen.
Problem bei der Methode ist, dass solche Prognosen immer Spekulation sind. Vor allem in ländlichen Regionen ist es schwierig die entsprechenden Größen über Jahre vorauszusagen.
Vergleichswerte und Verkehrswert
Eine alternative Form der Wertermittlung ist es Vergleichswerte heranzuziehen. Hierzu werden die Preise der veräußerten Immobilien in der Umgebung betrachtet. Gutachter gehen davon aus, dass ein Objekt in gleicher Lage vermutlich auch einen ähnlichen Preis erzielt wie jene, die um sie herum verkauft wurden.
Problem hierbei ist jedoch, dass sich viele Experten nur auf Daten stützen, die sie zum Beispiel aus Online-Immobilienbörsen beziehen. Dort jedoch sind nur Preise berücksichtigt, welche die Verkäufer dort eingestellt haben. Ob es am Ende der ist, der tatsächlich bezahlt wird ist die andere Frage. Es kann zum Beispiel sein, dass sich Käufer und Verkäufer auf einen niedrigeren einigen. Möglich ist aber auch, dass die Interessenten sich anfangen gegenseitig zu überbieten. Auch davon bekommt die Web-Plattform nichts mit. Keine gute Basis für eine Immobilienbewertung.
Möglich ist es auch, dass in den Annoncen sogenannte Off-Market-Immobilien gar nicht auftauchen. Diese werden meist von Makler an Investoren veräußert, ohne dass eine öffentliche Ausschreibung erfolgt.
Fazit
Den Wert einer Immobilie zu ermitteln kein leichtes Unterfangen. Hier sollten nur echte Profis ans Werk, die einen Einblick in die tatsächlichen Marktpreise haben. Wer eine solche Ermittlung benötigt, für den ist es auf jeden Fall sinnvoll professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Nur so ist sicher, dass Sie nicht unter Wert verkaufen.
